「2022年07月」の記事一覧（6件）
カテゴリ：吹田市の不動産売却 / 投稿日付：2022/07/29 10:59
不動産売却をスムーズに進めるためには、様々な税金に関する知識を身につける必要があります。もし不動産売却を個人売買で取引されるならば、税金に関する知識などをすべて個人でやらなければなりません。税金にあまり詳しくない方が不動産の税務を一から個人で行うのは大変なものとなります。そのため不動産売却をする場合は、税金にも詳しい不動産会社に依頼をした方が安心でしょう。
そこで今回は、不動産を売却する際にかかる税金の種類について見ていきましょう。また、相続した不動産の売却時に必要な税金も併せてご紹介いたします。吹田市で不動産を考えている方は、ぜひ参考いただけますと幸いです。。
・印紙税・
不動産売却時には、収入印紙を不動産売買契約書に貼り付けが必要となります。不動産の契約金額によって、収入印紙の金額も変わります。
・登録免許税・
登録免許税は、不動産購入時や相続時に名義変更の際にかかる税金です。基本的には所有者となる方が負担する費用となります。
そして、登録免許税の額は、土地、建物、購入による所有権の移転、相続による所有権の移転など、取得する不動産の種別や方法、目的によって税率が0.2％～2％と異なります。基準となるのは「固定資産税評価税」です。
・譲渡所得税・
譲渡所得税とは、不動産を売却したことによって発生した所得（利益）に課せられる税金です。具体的には、「不動産の売却金額」から「不動産の当初の購入金額」および「仲介手数料などの諸費用」を差し引いた所得にかかる税金になります。
不動産購入時の金額よりも売却価格のほうが高い場合は、確定申告の際に譲渡所得税を納めなければなりません。譲渡所得税の税率は不動産を5年以上保有していた場合は15％、5年未満の場合は30％となります。
・住民税および復興特別所得税・
譲渡所得税と同様に、不動産を売却して利益が出たときは住民税および復興特別所得税を納めることが必要です。住民税の税率は不動産を5年以上保有していた場合は5％、5年未満の場合は9％となります。復興特別所得税は譲渡所得税額の2.1％です。
相続した不動産を売却する際に発生する税金についても見ていきましょう。
・譲渡所得税額・
前途の通り、譲渡所得税は不動産売却時に発生した利益に課せられる税金です。購入した不動産・相続した不動産にかかわらず、売却して利益が出ればそれに対して税金が課せられます。
・印紙税・登録免許税・
こちらも上述したように、売買契約書に必要な印紙税と、名義変更登記の際にかかる登録免許税を税金として支払う必要があります。
・相続税・
相続した不動産を売却する際に注意したいのが相続税です。不動産を相続する際は、相続税がかかります。相続税は、相続における所得金額（取得財産）から、基礎控除額を差し引いた額に課税されるものです。相続額における税率は以下の通りです。
「6億円以下…50％」 「6億円超…55％」
財産を譲り受けたとき、基礎控除額を上回る所得があれば相続税が発生します。不動産売却時に発生はしませんが、相続の予定がある方は知っておくべき基礎知識です。
センチュリー21オオトリーハウスへ
不動産売却を不動産会社に依頼する場合は、「税金にも詳しい会社」を探すことがオススメです。それは、税務について知り尽くしたプロに依頼することで、税金の基礎知識だけではなく、様々な節税対策のアドバイスを受けることが可能となるからです。
吹田市の不動産売却は、税金にも詳しいセンチュリー21オオトリーハウスにご依頼ください。吹田市に密着し、豊富な実績と経験を積み上げている不動産会社です。これまでに培ってきた経験や知識を活かし、提携の顧問税理士と一緒に税金や節税対策などのアドバイスもいたします。
吹田市で不動産売却をお考えの方は、ぜひご相談ください。吹田市を中心に、摂津市や箕面市など北摂地域のことを知り尽くしております。吹田市周辺エリアからのご依頼も大歓迎です。
カテゴリ：売却動画 / 投稿日付：2022/07/25 17:46
相続不動産の評価
Ｑ．相続財産の額を算出する際、不動産の価格はどのように計算するでしょうか？
Ａ．建物の場合は簡単で、毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐに分かります。
固定資産税通知書に記載してある評価額がそのまま相続税評価額となります。
問題なのは土地の価格です。土地の評価額は固定資産税の通知書の評価額と同じでは有りません。
Ｑ．評価額と違うのでしょうか？
Ａ．同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算する為の評価額は違います。
まず、相続する土地が路線価地域に有るのか、倍率地域に有るのかによって計算方法が変わるのです。
Ｑ．路線価と言うのはよく聞きますが、倍率地域とは何ですか？
Ａ．倍率地域とは簡単に言うと路線価の付いていないエリアの事になります。
Ｑ．路線価が付いていないエリアというのが有るのですね？
Ａ．そうです。
Ｑ．では、路線価地域の計算方法から教えてもらえますか？
Ａ．まず路線価についてですが、その年の1月1日時点の価格を7月1日に国税庁が公表しています。
この路線価に土地の面積を掛けて土地の価値を評価します。
一般的に路線価は公示価格の80％を目安に設定されています。
Ｑ．予め時価の変動についても想定して有ると言う事ですね。それでは実際の計算方法を教えて下さい。
Ａ．まずは国税庁のHPにある路線価図を開いて頂き、相続される土地の前面道路に記載して有る数字を確認して下さい。例えば、150Fと記載して有ればその土地の路線価は1㎡当たり150,000円となります。
路線価図に記載されてる価格は1,000円単位となっているので、ゼロを3つ付け足して頂くと、簡単に価格が分かります。
Ｑ．数字の後ろに付いているFというアルファベットは何ですか？
Ａ．それは借地権割合を示す記号になりますので、この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる記号になります。
Ｑ．路線価を確認したら次に何をすれば良いですか？
Ａ．次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認して下さい。
地積と記載してる欄に有る数字が土地の面積です。
その面積と路線価を掛けて下さい。
例えば、先程の例で示した土地が１００㎡だった場合、150,000円×100㎡で
15,000,000円となります。
Ｑ．以外に簡単ですね。
Ａ．これだけですと簡単ですが、実際には土地の間口や地型は様々です。
先程計算した価格から、この土地の使い勝手の良し悪しを考慮して価格を調整します。
この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいのでプロに相談して下さい。
Ｑ．税理士さんに相談すれば良いのですか？
Ａ．いえ、税理士さんはあくまでも税金のプロであって、不動産のプロではありません。
ですので、路線価に面積をかけた価格をそのまま相続税評価額として相続税申告されるケースが散見されます。
Ｑ．調整をしていないと言う事ですか？
それでは使い勝手が悪い土地の場合、
多く相続税を払っている事になりませんか？
Ａ．そう言う事になります。
ですので、多くの土地を相続する場合には、
土地の評価に長けた税理士さんに相談する事をお勧めします。
Ｑ．次に倍率地域のケースを教えてもらえますか？
Ａ．まずは国税庁のHPから『財産評価基準』の目次のページを開いて、評価倍率表の『一般の土地』を開きます。
そして対象の土地がある市区町村をクリックすると倍率表が表示されますので、対象地の宅地の倍率を確認して下さい。
Ｑ．倍率が分かれば次に何をすれば良いのですか？
Ａ．倍率が分かれば、土地の固定資産税評価額にその倍率を掛ければ、土地の相続税評価額が算出できます。
良く分かりました。有難うございました。
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カテゴリ：売却動画 / 投稿日付：2022/07/25 17:41
相続について
相続について解説しています。
Ｑ．相続対策とは相続税対策の事でしょうか？
「相続税」が発生するケースは相続全体の９％程度であり、
Ｑ．相続税の支払い対象者は９％しか居ないのですね、意外と少ない印象です。
何故こんなに少ないのでしょうか？
Ａ．それは相続税には『基礎控除』という物があるからです。
Ｑ．基礎控除はどのくらい有るのでしょうか？
Ａ．基礎控除は『3,000万円＋600万円×法定相続人の数』で計算出来ます。
Ｑ．法定相続人が2人なら基礎控除は4,200万円控除でしょうか？
Ａ．その通りです。
Ｑ．基礎控除が有る事により、相続税を払う人は少ないのでしょうか？
Ａ．その通りです。
Ｑ．基礎控除については分かりました。
しかし、相続税を払う必要が無さそうですが、相続対策が必要でしょうか？
Ａ．基礎控除内の相続であったとしても、4,200万円は大金です。
従って、どの様に財産を分割するのかにより、身内同士で争い事に発展してしまうケースも有るのです。
Ｑ．相続出来る割合等は法律に定めが有るのでしょうか？
Ａ．相続人になれる人は法律で決まっています。又、相続割合も法律で決まっています。
しかし、この相続割合は一定の目安でしかありません。
Ｑ．法律で割合が明記されているが、それも目安なのでしょうか？
Ａ．相続には３つのパターンが有ります。
①遺言による相続
②遺産分割協議による相続
③法定相続 の３つです。遺言書がある場合は遺言書に則って相続します。
Ｑ．遺言の作成はとても重要ですね。
Ａ．その通りです。遺言書の作成は最も重要な相続対策と言っても過言ではありません。
カテゴリ：吹田市の不動産売却 / 投稿日付：2022/07/18 13:04
「吹田市で不動産売却をしたいけれども、具体的にどのように進めていいのかわからない」という方もいらっしゃるでしょう。まず、不動産の売却方法の種類とその違いを知ることが大切です。不動産売却の方法は、大きく分けて「仲介」「買取」「個人売買」の3種類がございます。不動産の売却で失敗しないためにも、それぞれの売却方法の特徴を把握しておきましょう。
今回の記事では、不動産売却の種類や内容の違いについて詳しく解説していきます。「自分にとってどの売却方法を選択するといいのかな…」「必要に見合った売却方法はどれかな…」など、金沢市で不動産の売却などについてお悩みの方はぜひご参照ください。
吹田市で不動産の売却をご検討中の方に不動産売却方法をご紹介
不動産売却の方法は、大きく分けると「仲介」「買取」「個人売買」の3種類がございます。ここでは、それぞれの特徴を見ていきましょう。
「仲介」
仲介とは、不動産業者に不動産売却を依頼して、買主様を探してもらう売却方法です。個人の方ではなかなか難しい不動産売却の手続きや広告・営業活動など、すべて任せることができます。
しかし、依頼主様は仲介手数料を不動産業者に支払いが必要となります。
「買取」
対象となる不動産を直接不動産業者が買取をを行う方法です。不動産業者が買取後に再度販売をしていきますので「売却できるのだろうか…」「期間はどのくらいかかるのかな…」などの心配がございません。
また居住中や売却をお急ぎの方にとって、手間・日数をかけずに即現金化できるのが大きなメリットです。
「個人売買」
個人売買とは、不動産業者を通さずに個人の方同士が直接売買取引を行う方法です。親族や友人など、近しい間柄で行われる方法が多いでしょう。ですが、この方法は売買における複雑な手続きや契約書類の作成など、すべての作業を個人でされることになります。
また、契約書関係で後々とトラブルに繋がる可能性もあります。そのため、不動産の売却を検討中の方は、無理のない範囲で「仲介」か「買取」のなどを選択されることをオススメします。吹田市で不動産の売却をお考えの方、「仲介」「買取」の実績が豊富なセンチュリー21オオトリーハウスへご相談ください。
買主や費用が変わるの？！吹田市で不動産の売却をご検討中の方に「仲介」と「買取」の違いを解説
「買主」
仲介の場合は、不動産業者を通して不動産を売却をし、買主様は個人の方です。一方で、仲介は買主様が見つかるまで待つ必要があります。一般的には1～6ヶ月ぐらいかかるといわれています。
「売却価格」
仲介で不動産売却は、相場（市場価格）に近い価格で売却の可能性が高いです。買取の場合は、仲介よりも売却価格が安くなる傾向でしょう。買取における売却価格は、相場（市場価格）の60％～80％ほどになることも多くはありません。
「費用」
仲介を依頼した場合、営業や広告活動などなどを一任することになりますので、仲介手数料が発生します。仲介手数料の目安は、不動産の売却価格の3％くらいを想定されていた方がよいでしょう。買取の場合は、仲介手数料は発生しません。
吹田市で不動産の売却を承る業者をお探しなら不動産事情に熟知したセンチュリー21オオトリーハウス
できるだけ良い条件、良い価格で不動産を売却したい方は、仲介を選ばれるのがオススメです。売却価格が市場価格より安くなったとしても、期間をかけずに不動産を売却したい方は、買取がおすすめです。
不動産を売却を成功させるためには、信頼できる地元の地域に密着した不動産業者に依頼をすることです。吹田市であれば、吹田市の不動産事情に精通した不動産業者に依頼することがオススメです。地域密着した業者ほど、そのエリアにおいて不動産価値を最大限に高める手腕を発揮してくれるでしょう。
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カテゴリ：吹田市の不動産売却 / 投稿日付：2022/07/11 09:58
吹田市で不動産売却を検討をされいる方もいらっしゃるでしょう。土地を少しでも高く売却をしたいというのが売主様側の希望です。しかし、買主様は少しでも安く買いたいと思われます。そして、なかなかスムーズにご売却が進まないこともあるはずです。こちらでは、土地を高く売るや、良い仲介業者の見極め方などについて詳しく解説します。
□土地を相場よりも高く売却するためのポイント□
土地の価格設定は、高すぎも低すぎもよくありません。ここでは、土地を相場よりも高く売却するポイントについて詳しく解説します。
土地を高く売るには基準となる価格として、公示地価や基準地価を調べることが大切になります。そして不動産サイトなどで面積や条件などが類似した土地がどのくらいで売り出されているのか、相場を確認したうえで価格設定を行うことが重要になります。
〇美しく土地を魅せる〇
美しい土地は買主様とっても魅力的に映るでしょう。土地の中のゴミや不用品を処分し、雑草を抜くなど土地の外観に気を配り、キレイな状態を保つことも高く売却をするためのポイントです。
〇頻繁な値下げはしない〇
売れないからといって頻繁に値下げをすると、土地に対するイメージが下がります。そして買主様側から「もしかすると交渉するともう少し値下げをしてもらえるのでは？」という印象になる可能性もあるでしょう。
もし値下げをする場合には、タイミングや価格設定を慎重に見極めて行う必要があります。仮にご売却できたとしても、ギリギリまで値下げしてしまっては、利益がほとんど残らないため注意が必要です。
〇土壌汚染調査の実施〇
過去に工場などの利用歴のある土地などでは、土壌汚染の可能性が潜んでいる場合があります。買主様が購入後に土壌汚染が発覚すれば、契約不適合責任に問われる可能性もあるでしょう。
土地の売買において調査は義務化させてはいません。事前に売主様の方で調査を済ませておくと、買主様は納得のうえで安心して購入ができます。
〇ハザードマップの活用〇
「自然災害による被害を最小限に抑えたい」「安全で安心できる場所がいい」という場合、ハザードマップを用いて災害リスクについて調べることができます。
ハザードマップを用いて災害リスクの低い場所にあることが確認できれば、安全へのニーズが高い買主様へのアピールポイントになるでしょう。
〇地元の仲介業者へ依頼〇
どの仲介業者に相談をしようか迷っている場合、地元にある地域密着の仲介業者を選ぶのがオススメです。相場や値下げのタイミングなどに精通しております。そして的確なアドバイスを受けることができるでしょう。少しでも高く売却したいとお考えの方は、地元の地域密着の仲介業者に相談をしてみてはいかがでしょうか。
〇売却でのお困りごとは仲介業者での査定から〇
吹田市においても実に多くの仲介業者が存在し、どこの仲介業者に依頼をしてよいか迷う方も多いのではないでしょうか。どこの仲介業者へ依頼するかによってご売却の流れを左右するといっても過言ではないでしょう。そのため、いかによい仲介業者とのご縁が大切です。
ここでは、仲介業者にご売却の相談をするメリットや査定がオススメの理由について解説します。
個人の判断で「このくらいの値段なら買主様がみつかるだろう」という概括的な予測で売りに出したとしても、成約に結び付く可能性は難しいでしょう。価格の決定に対する根拠が不十分であったり、相場よりも高ければ買主様の目に留まりにくくなります。
仲介業者は土地や建物の売買のプロフェッショナルです。どうすれば不動産をより良い価格でご売却できるのかを熟知しています。そのためプロフェッショナルの目線で相場や市場動向を踏まえた売り出しや、値下げのタイミングについてアドバイスをもらうことが可能です。
・培ってきた経験やネットワークを使った宣伝が可能
仲介業者に依頼するメリットは、不動産仲介業者などが持つネットワークを活用して広範囲に売り出したい建物や土地の宣伝を行える点でしょう。
個人で広範囲に宣伝するというのは、容易なことではありません。多くの人に魅力的なアピールが届けば、その中から買主様が現れる可能性あります。
・よい仲介業者の見極めするには査定時がオススメ
仲介業者へ依頼をするときは不安を抱く人もいることでしょう。よい仲介業者の見極め次第で、売却が成功するかが左右するでしょう。
信頼できる仲介業者かを見極めるには査定のタイミングがおすすめです。売却査定を依頼して仲介業者からどんな反応があるのか？応対や言葉遣いは？見学時の対応やサービスは？などに誠意が感じられるかどうかをじっくりと見定めましょう。
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利便性がよくても土地が高く売却できるとは限りません。整形地であるか、土壌汚染はないか、地盤は大丈夫か、しっかりと手入れされているか、境界線は明確か、などの様々な点を買主様は鋭くみています。一生に何度も経験しないことであるからこそ、慎重にターゲットや売却時期や価格などを見定めて売却することが大切でしょう。
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カテゴリ：吹田市の不動産売却 / 投稿日付：2022/07/05 11:38
吹田市で不動産売却を検討されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。ですが、なかなか土地が売れずに困っている方も多いでしょう。そして土地が売れないのにはいくつか理由があります。どうして売れないのか？原因を分析し、原因に応じた対処法を行うことが大切です。ここでは、土地が売れない理由や売るために実践したい方法について詳しくご紹介をいたします。
吹田市で土地がなかなか売れずに困っている人もいらっしゃるでしょう。ここでは売れない土地の特徴について詳しく解説いたします。
・日当たりがよくない
日当たりがよいかどうかは買主様にとって重要なポイントです。日当たりが良ければ洗濯物が乾きやすいでしょう。そして暖房を使わなくて冬場を暖かく過ごせるなど、様々なメリットがあります。日当たりが悪く影になりやすい土地は売れにくい傾向もあります。
・価格が高い
売主様はできる限り高い金額での売却を望まれると思います。ですが、売り出し価格を高く設定すると買主様の選択の候補から外れてしまい、売れ残りやすくなってしますでしょう。相場をよく調べておかれたうえで価格設定を行うこと、土地情報を良く、土地の条件に見合う価格を定めていく、ことが大切です。
・土地の広さが適切でない
土地が広すぎても狭すぎても売れ残りやすくなるでしょう。広すぎる場合には隣接する土地や家との間隔があくので日当たりも良くなる、土地活用の自由度がUPや他にも様々なメリットなどがあります。その反面、土地代や固定資産税が高くなるため買主様の負担が増えてしまします。
しかし狭すぎても、建物を建てたいと考えている方にとっては、駐車スペースや庭の確保が難しいといった問題が発生も可能性としてあるでしょう。このように土地の広さが適切でない場合は売れ残りやすくなることがでしょう。
・土地の形が不整形
広さだけではなく形も重要な要素です。形が長方形や正方形のように規則正しい整形になっていれば、建物を設計をしやすうく建てやすいというメリットがあります。
一方で形が台形などの不整形である場合は建物を建てた際にデッドスペースができてしまいます。そして建物を建てる条件に制約が発生してしまうなどといった点から売却が難しくなってしまうでしょう。
・災害の影響を受けやすい
低地にある、周囲に山がある、水はけが悪いなどといった土地は、大雨や台風で土砂災害など被害の可能性があります。このように災害の影響を受けやすい場所にある土地は売却が難しくなるでしょう。
・不動産会社の対応や営業力不足
土地が売れるか否かは不動産会社の営業力や実績、アピール力も重要なポイントでしょう。対応力のある不動産会社の場合は、豊富な経験から培ったスキルで土地の魅力などを引き出してアピールすることができます。ですが、不動産会社の営業力がマイナスの場合、土地の魅力が周囲へのアピールに欠けるため、敬遠される傾向もあるでしょう。
土地の買主様がなかなか見つからず、困っている方も多いのではないでしょうか。こちらからは買取も選択肢に含め、土地が売れない場合の対処法について詳しく解説します。
土地が広すぎるなどの場合は分割をする
土地が広すぎて買主様が見つからない場合には、土地の分割を検討もよいでしょう。広すぎる場合には住宅を建てようと考えている方にとって、土地代や税金等が高くなる、スペースを余らせてしまうなどの困りごとも出てきます。
分割して売却をする場合には建築基準法に基づき、土地が接道義務をクリアしているかどうかを確認することが重要となります。
境界線を明確に
境界線が不透明な場合は、測量を行って高低差や面積を図面化する必要があります。近隣住民とのとトラブルを回避するだけでなく、査定などに必要となってくるためです。
売却したい気持ちの際は、境界線をはっきり把握しておかれることが大切になります。
隣接する土地を購入し広さや形を整える
敷地が狭い場合には土地を購入し、面積を広げて売却をされるのも1つの方法でしょう。また台形など不整形な土地も隣接する土地を購入して整形地として売却をする場合は買主様がみつかる可能性もございます。
自治体や隣接する所有者の方にお譲りをする
自治体に活用のメリットがある場合は、土地を寄付するという方法もあります。また隣接している所有者が土地を欲しい方がいる場合に譲ることも可能となります。
不動産会社を見直す
不動産会社の対応や営業力、アピール力に不満などを感じたら不動産会社を変えてみましょう。地域密着型のサービスを展開している不動産会社であれば、そのエリアでの営業力や経験、そしてアピール方法に精通しています。土地の魅力を最大限に引き出した宣伝を打ち出せるでしょう。
土地が売れないのにはなんらかの理由があります。買主様のニーズに見合った販売を行い、買主様に「この土地を購入したい！！」と思っていただけるよう、訴求することが大切になります。
吹田市で土地の売却でお悩みの方はセンチュリー21 オオトリーハウスまでご相談ください。買取も含めたベストな対処法をお客様にご提案いたします。
