「2022年04月」の記事一覧（4件）
カテゴリ：吹田市の不動産売却 / 投稿日付：2022/04/24 13:54
吹田市の不動産の売却では知識が大切！事前に契約不適合責任について確認しておきましょう！！
吹田市の不動産売却では知識・情報が必要になります。特に、契約不適合責任については重要で確認しておきましょう。こちらでは、マンションや戸建ての売却を得意とするセンチュリー21オオトリーハウスが、民法改正により変更された内容を詳しく解説いたします。
（旧）瑕疵担保責任とは？！マンション・戸建ての売却前にご確認ください。
2020年4月の民法改正により「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」変わり、名称だけではなく内容も変更されました。どのように変更されたのか？を知っていただきたいため、ここでは（旧）瑕疵担保責任についてご説明いたします。
瑕疵の意味は？！
「瑕疵」は分かりやすくいうとキズや欠点などの意味で、不動産取引では「欠陥」「不具合」の意味に当てはまるのです。「瑕疵」は性能や機能が損なわれいるような状態で、「瑕疵」と考えられる具体的な例としては以下の症状などが挙げられます。
雨漏り
屋根や壁（建築物）に破損や穴があり、雨の水が室内に入ってくる状態です。
シロアリの被害
シロアリは主に木材に発生します。シロアリが発生すると建物の強度が低下したり、傾いてしまったり、災害時に倒壊などの可能性があります。
地中埋設物
以前に建てられていた建物の基礎部分や井戸、浄化槽などです。埋設物がある場所などは建物が建てられないため、撤去費用などが発生します。
事故物件
心理的欠陥は事前に買主様へ通知をする義務があるため、事故物件も「瑕疵」に含まれます。
（旧）「瑕疵担保責任」とは？！
上述したような「瑕疵」に対して、責任を負うことをいいます。また、（旧）「瑕疵担保責任」にはいくつかのポイントがございます。
隠れた瑕疵であること
（旧）「瑕疵担保責任」では隠れた瑕疵のときのみ、売主様は買主様に対して責任を負います。隠れた瑕疵とは、「売主様が売却された時に気づかなかった瑕疵」という意味です。つまり、売主様が雨漏りやシロアリなどのことを知らなかったら、買主様は売主様に対して責任を追求が出来かねました。したがって、売主様がその瑕疵について知っていたのかどうかが、重要になります。
請求ができるのは「損害賠償請求」「契約解除」のみ
不動産の欠陥や不具合を売主様が知っていた場合、買主様にできることは「損害賠償請求」「契約解除」のいずれかのみでした。「契約不適合責任」ではより多くの請求ができるでしょう。詳しくは次項で解説いたします。
2020年4月の民法改正による変更点は？
2020年4月の民法改正でどのように変わったのか？の変更点を見ていきましょう！主な変更点は次の4つでしょう。
隠れた瑕疵であるかどうかは関係なくなった
以前のように売主様が知っていたのかいなかはあまり関係なく、契約内容に適合しているのかが論点でしょう。契約内容に適合していなければ、売主様がすべての責任を負います。
売主様の責任範囲が拡大している
（旧）「瑕疵担保責任」では「契約締結時までの瑕疵」でした。しかし「契約不適合責任」では「物件の引き渡しまでの瑕疵」です。売主様の瑕疵に対する責任の期間が長くなり、その分売主様の責任が重なってくるといえるでしょう。
買主様はより多くの権利が与えらている
（旧）「瑕疵担保責任」では買主様ができたことは「損害賠償請求」「契約解除」のいずれかでございました。「契約不適合責任」では買主様の権利が追加されております。追加分を含めた、買主様の権利は次の5つです。
・損害賠償請求：損害に対して補償を求める権利
・無催告解除：契約不適合を理由に契約解除を請求する権利
・催告解除：追完請求に応じない売主様に対し契約解除する権利
・代金減額請求権：売買代金の減額を請求する権利
・追完請求権：契約に沿った対応を請求する権利
損害賠償の範囲も拡大している
損害賠償請求は（旧）「瑕疵担保責任」でも可能でしたが、「契約不適合責任」では範囲が拡大しております。また、以前は信頼や利益に限定されていましたが、履行利益も損害賠償請求の範囲内となりました。
例えば、雨漏りでホテルなどに宿泊しなくてはならなくなった場合、「契約不適合責任」はその宿泊費用も損害賠償請求の範囲に含まれます。
古い建物は契約不適合となる可能性が高いため、責任を追求されないように対処が必要でしょう。ただし、物件の状態によっても対処方法などは異なります。自己判断ではなくセンチュリー21オオトリーハウスにご相談ください。
吹田市で不動産の売却をご検討中の方は信頼と実績のセンチュリー21オオトリーハウスへ
2020年4月の民法改正により、古い物件の売却はより難しくなりました。古くなった建物は解体し更地にして売却するなど、不動産の買取を依頼する方法もございます。しかし、費用がかかってしまったりご売却が難しい場合なども・・・。センチュリー21オオトリーハウスでは買取保証リフォームなども承っており、お客様に適したご売却の方法をご提案いたします。吹田市で不動産の売却をご検討中の方はお気軽にご相談ください。
吹田市・摂津市・茨木市・豊中市・箕面市の不動産売却｜戸建・土地・中古マンションをお考えの方は、是非、地域密着店舗の大阪府吹田市元町 センチュリー21オオトリーハウスまでお問い合わせ下さい。
5年後・10年後に不動産の購入・売却をお考えの方もお気軽にお問い合わせ下さい。
■不動産買取主要エリア■
吹田市元町・吹田市内本町・吹田市南高浜町・吹田市高浜町・吹田市朝日町・吹田市昭和町・吹田市末広町・吹田市高城町・吹田市日の出町・吹田市吹東町・吹田市川岸町・吹田市南吹田・吹田市寿町・吹田市清和園町・吹田市南清和園町・吹田市中の島町・吹田市西の庄町・吹田市泉町・吹田市片山町・吹田市出口町・吹田市山手町・吹田市朝日が丘町・吹田市藤が丘町・吹田市原町・吹田市天道町・吹田市岸部中・吹田市岸部南・吹田市南正雀・吹田市岸部北・吹田市江坂町・吹田市南金田町
カテゴリ：吹田市の不動産売却 / 投稿日付：2022/04/17 09:57
吹田市で不動産の住み替えをご検討されている方の中には、同じ会社で売却と購入の両方を依頼をしてもよいのか？とお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。こちらでは、吹田市で信頼度地域No.1のプロフェッショナルのセンチュリー21オオトリーハウスが、住み替えで同じ不動産売買仲介会社に仲介をご依頼するときのポイントをご紹介いたします。
買い替えの不動産仲介は、売却と購入を同じ不動産売買仲介会社に依頼をしなくてはいけないという決まりはなく、売却と購入を違う不動産売買仲介会社にご依頼することも可能です。ただし、同じ不動産売買仲介会社に依頼をしていただきますと情報や状況を把握してもらいやすく、買い替えの手続きなどがスムーズでしょう。
・買取保証をつける場合・
不動産売却は住宅ローンを完済をすることが必須条件です。今、住んでいらっしゃる住まいがご売却が決まり、その売却額で住宅ローンを完済し、新しい住まいをご購入していただくことができます。不動産が売却ができないと資金不足で買い替えなどが難しくなってくるでしょう。不動産売買仲介による不動産売却では売れ残ってしまう可能性もあるため、もしもの時に買い取ってもらえる買取保証をつけておかれると安心でしょう。
ただし、買取保証では事前に買取金額を相談し決めておいたり、新しい住まいの引き渡し時期の調整などをする為、同じ不動産売買仲介会社にご依頼がオススメです。
・住み替えローンを組む場合・
住宅ローンが残っている状態での住み替えをするもう1つの方法は、住み替えローンの利用をする方法です。住み替えローンを利用の場合は、自己資金を準備をしなくても住み替えが可能でしょう。ただし、住み替え前後の家の決済日と引き渡し日を同じ日にすることなどが条件となります。
2つの不動産売買仲介会社に仲介の依頼をして売却・購入のタイミングを同じにすることは難しくなってくるでしょう。住み替えローンをご利用の場合には売却・購入は同じ不動産売買仲介会社にご依頼がオススメです。
《売却・購入を同じ不動産売買仲介会社へ依頼をする際の大切なポイントとは？》
同じ不動産売買仲介会社に仲介を依頼の場合は、住み替えが必ずしもスムーズというわけではございません。同じ不動産売買仲介会社に仲介をご依頼される際は、次のポイントにも注意してみましょう。
・不動産売却を得意としている不動産売買仲介会社を選ぶ・
新居が見つからなくても仮住まいを探すという選択肢もございます。しかし、家がご売却できない状況だと住み替えが難しくなるでしょう。不動産売買仲介会社にはそれぞれ得意分野があります。住み替えでは、不動産売却を得意としている不動産売買仲介会社を選ぶことがポイントです。不動産売却の実績や得意分野はホームページ等で確認することができます。
・大手の不動産売買仲介会社にこだわる必要はない・
大手にするか地元の地域密着型の不動産売買仲介会社かするか悩まれるお客様は多いのです。結論からいうと人気のある大手の不動産業者に仲介を依頼されたとしても売れ残る可能性もあります。ただし、不動産業者には悪徳業者もあるようです。安心安全にご依頼は大手の不動産会社を選んでいただくのも選択肢の一つではあります。
地方での住み替えをする場合は、土地勘のある地域密着型の地元に精通した不動産売買仲介会社にご依頼されるとより住み替えが流れがスムーズに進むことも多いでしょう。
・できるだけ不動産売買仲介会社で売却をする・
住み替えをスムーズに進めれるよう買取保証を利用されると安心でしょう。しかし、ご無理のない範囲で仲介で売却を利用がオススメです。その理由とは買取でのご売却価格は市場価格相場の約7割程度にしかならないかもしれません。ご購入する物件の選択肢が狭まり資金不足などで資金繰りが難しくなることも少なくないのです。
・担当者との相性も重視する・
どんなに実績のある不動産売買仲介会社でも担当者との相性がよくない場合もあるでしょう。住み替えには数ヵ月かかるのが一般的でありますが、担当者との相性も大切なポイントです。担当者の方への信頼や相性の問題を感じたりされたときは、遠慮せずに担当者の変更をご依頼されることも大切でしょう。
吹田市での不動産売却や買い替えは実績・経験が豊富なセンチュリー21オオトリーハウスへ！！
新生活に合わせて住み替えをする場合は、期日などがあるかもしれません。そして売却を急いで安値で売却をしてしまったり、納得のいかないまま住まいを購入してしまったり、後に後悔してしまうことも少なくないでしょう。普段のお買い物のように不動産は返品ができないので、信頼できる不動産売買仲介会社を見つけることが安心して住み替えをする大切なポイントです。
センチュリー21オオトリーハウスは住み替えのお手伝いの豊富な実績・経験があり、どのような状況でも迅速に対応いたします。吹田市で住み替えをご検討中の方はお気軽にご相談くださいませ！
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カテゴリ：吹田市の不動産売却 / 投稿日付：2022/04/10 16:12
吹田市の不動産の査定額というのは不動産売買仲介会社によって違いがある為、算出方法にはいくつかの種類がございます。今回は、不動産査定額の算出方法と、売却する際に損をしない注目ポイントをいくつかご紹介いたします。吹田市の不動産売却をお考えの方は、ぜひご参考くださいませ。
不動産売買仲介会社に査定を依頼された場合、通常、「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3種類によって価格が算出されます。
・取引事例比較法・
取引事例比較法というのは土地やマンションの査定額を算出する際に使用される方法のことです。過去の成約事例に基づいて価格が決定されます。基本的には「査定評価額＝事例地の単価（円/㎡）×面積（㎡）補正率」の算式によって査定額を算出します。また、査定の基準には物件の価格だけではなく、最寄り駅まで何ｍなのか？周辺の施設・商業施設からどのくらい離れているか？などのポイントも細かく考慮されます。
取引事例比較法の場合、実績のある不動産売買仲介会社に依頼しないと補正率が正しく算出されないことも…そのたtめ、注意が大切です。例えば、築15年の同じ棟にある同じ間取りの2つのマンションでも、室内のメンテナンスの条件がよい物件・そうでない物件とでは物件の価格が異なってしまいます。正しい補正率で調整を行わないと、両方とも同じ査定価格になってしまうのです。
・原価法・
原価法とは、「建物評価格＝建物単価（円/㎡）×建物面積×（1-経過年数/耐用年数）」で算出されるもので、「再調達原価」（売却したい物件と全く同じ物を建てた場合の金額）をベースに計算されます。再調達原価から経年劣化などを減価補正して査定金額を割り出しをします。例えば、自己居住用資産の場合では、耐用年数は事業用年数×1.5として計算されます。
・収益還元法・
「収益還元法」とは、投資物件（収益物件）の査定価格を出す際に用いられる方法で、不動産の評価額よりも1年間に上がる純収益や還元利回りから金額が決定されます。
不動産会社の査定金額というのは、不動産売買仲介会社によって様々です。1社のみに査定のご依頼をしても、査定価格が妥当なのか？それとも安いのか？わからないなぁ…見当がつきにくいかもしれません。ご無理のない範囲で、おおよそ3社程度を目安に査定のご依頼がオススメです。
不動産一括査定サイトなどで複数社に査定をご依頼すると、他社と比較して極端に高い査定価格を提示をされる不動産仲介会社もあるようです。そのような不動産仲介会社は、他社が物件の介入を難しくなってしまうように「専属専任媒介契約」を締結するのが目的のようです。ですが、査定金額が高いからといって葛藤や考えるタイミングもなしにご売却などは注意が必要かもしれません。
査定金額が高いなど…なかなか買主様が見つからず、もしかすると結果としてご売却の時期を逃してしまったり、大幅な値下げをしなければならなかったりすることもしばしばございます。もう少し査定金額の安い不動産仲介会社に依頼をしていれば…、すぐに買主様が見つかったかもしれない物件が難しくなってしまうなど、時間がもったいないなっと思われてしまうケースもございます。
査定額というのはあくまでも目安であり、そのままの価格で売却ができるという保証ではないのです。不動産仲介会社によって査定額が異なっているのは、物件の築年数や駅までのアクセス、売買実績をベースにした相場などに関して、独自の情報を使用していることが原因のようです。
一括査定ではなく訪問調査を受けた場合には、不動産仲介会社の担当者の判断基準や経験などによっても査定金額が上下します。そのため、訪問調査をご依頼され受ける際には、部屋の片付け・壁紙や家具等の汚れをキレイに・風通しをよくしておくといった工夫がオススメです。
分譲時のマンションのパンフレット、物件の権利証や間取り図、固定資産税の納税通知書などをきちっと揃えておかれることもオススメです。
不動産の査定というのは、不動産仲介会社によって様々な違いがあり、どの会社を選んだらよいのか？と判断がしづらいかもしれません。訪問調査を受ける際には、水廻りの掃除・良い風通しなどの工夫をしていただくことで査定額が上がることも期待できるでしょう。丁寧に話を聞いてくれる不動産仲介会社かどうかなどを基準に、不動産売買仲介会社を選ぶことも大切です。
【吹田市】のセンチュリー21オオトリーハウスは、売却仲介の他に任意売却や買取なども幅広く対応している不動産売買仲介会社です。経験豊かな担当者が迅速かつ丁寧に対応させていただきます。ぜひ、お気軽にご相談くださいませ！
吹田市・摂津市・茨木市・豊中市・箕面市の不動産売却｜戸建・土地・中古マンションをお考えの方は、是非、地域密着店舗の大阪府吹田市元町 センチュリー21オオトリーハウスまでお問い合わせ下さい。
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カテゴリ：吹田市の不動産売却 / 投稿日付：2022/04/03 10:01
戸建てや土地を売るなら一括査定を受けるべきかな？
〖一括査定のメリット〗
事前に相場を調べるメリット
一括査定サイトで行われる机上査定は、手軽に査定価格がわかるというメリットはあります。ですが、不動産会社によって査定価格が数十万円、ときには100万円以上の差異が出ることもございます。さらに正確に、実際にご売却するといくら手元に入ってくるのかな？などを知りたい場合は、不動産会社の店舗での査定依頼がオススメです。
他社と比較して極端に高い査定価格を提示を出す不動産会社も中にはございます。これは売主様と「専任媒介契約」を結ぶことが目的で、実際に売却しよう！の段階になると値下げ交渉のお話をされる場合もございますので注意することも大事ですね。ここでは来店されて査定を依頼するメリットをご紹介致します。
不動産会社の中には、もしかすると得意分野と不得意分野がある場合もあるかもしれません。例えば、事務所向けの物件を数多く扱っている不動産会社で、戸建ての物件を売ろとしてもなかなかスムーズに買主様がいらっしゃらないかもしれないっということも…。そのような面も、ご来店し相談頂けますと分かりやすく、スムーズなご売却の流れになるでしょう。
店舗にご来店されたうえで詳細の訪問査定を受けて頂けますと、物件周辺の環境や室内の使用状況などから適切な査定価格を得ることができます。訪問査定に要する時間は約30分から1時間程度、その後、役所調査なども行われ、査定価格が決定されるまでには最短約2日～約1週間程度です。不動産会社の中には査定訪問が有料の場合もございますので、最初にご確認しておくことがオススメです。
・一括査定サイトによる机上査定と訪問査定との違いをよく把握することが大切です・
一括査定サイトが行っている机上査定と、不動産会社の営業担当者による訪問査定では、精度や正確さが異なるだけではなく、もしかすると査定価格にも差が出てくることもあるようです。それぞれのメリットとデメリットを把握し理解のうえで、ご自身に合ったご売却のプランの流れが大切です。仮に、急いで物件のご売却をしようとしてしまうと…どうしても価格が安くなってしまったり、資金計画等も重要でございます。できるだけ時間に余裕を持ったご売却がオススメです。
吹田市で不動産売却をご検討・ご予定の方は、ぜひセンチュリー21 オオトリーハウスにご相談くださいませ！
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