■任意売却を行った後も住み続けるにはどうすれば？！リースバックについて解説いたします！
カテゴリ：吹田市の不動産売却 / 更新日付：2024/07/07 10:22 / 投稿日付：2024/07/07 10:22
任意売却とは、もしも不動産の住宅ローン等の借入金が返済できなくなってしまった際、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産物件を金融機関と話し合いなどにより合意を得て抵当権抹消を行ってもらい売却を行う方法です。
この抵当権は、金融機関が不動産物件を担保にできる権利のことです。抹消を行うには住宅ローンの完済が条件となります。
売却益がローン残債を上回るケースは通常通り抵当権抹消を行うことは可能です。ですが、売却益でも住宅ローンを完済が困難なケースは任意売却を利用する流れになるでしょう。住宅ローンを滞納・延滞・債務者が住宅ローンを分割で返済を行う権利（期限の利益）失われてしまうので、お金を貸した金融機関は残債がある住宅ローンを全額一括返済することを要求してくることになるのです。万が一、残債務を一括返済ができないケースは、金融機関は担保にしている自宅を強制的に売却を行い、その売却の代金から貸付したお金の回収を行います。
上記の、担保不動産を強制的に売却を行うのが競売です。
競売とは…売主が金額を確定せず所有者の合意なしに不動産物件を売り出して売却することを裁判所が認め、裁判所が所有者に代わって、購入希望の方（最高価買受人）がそれぞれ希望金額を申し出て販売を行う方法で決定します。この方法はオークション形式ともいわれています。この金額につきましては売り出しを行う時に、最低価格（この金額以下では販売は行わない）を提示することもあります。
日本では、「不動産物件の競馬」は一般的には、地方裁判所が行う競売のことを指します。こちらは、土地や建物の不動産物件の購入時に借入れを行った住宅ローンの返済が困難になるなど、不動産物件を担保にした借入金等の債務履行ができなくなったケースに、債権者の申立により、地方裁判所が競売を行う制度のことです。競売物件とは一般的な相場価格よりは安く手に入ることがあるといわれていますが、不動産の法律関係などが複雑になるケースもありますので注意が必要でしょう。
その上で、任意売却後でも住んでいたお家に引き続き居住できるサービスがリースバックという方法です。
リースバックとは、所有している資産（不動産物件）を第三者に売却（任意売却）を行い、リース契約を締結することで、自宅を売却して現金を得て、売却後は賃料を支払う（リース料）ことで、今までと同じ住宅に引き続き居住することができる方法のことです。
このリースバックは、特に下記のようなお考えをお持ちの方に適しているとされています。
・住宅を売却したことが周りに知られたくない
・住宅ローンの返済が苦しいけど…今の家に住み続けたいな
・老後の資金が足りないかもしれないけれど、住み慣れた今の家を引っ越したくない
・まとめった資金が必要なのだけれども、引っ越しはしたくないから売却ができない
このようにお悩みの方には、一つの方法として魅力的なサービスでしょう。
1つ目 リース料が高め
リースバックを利用するにあたって、まず任意売却で住宅を購入する買い手の方を見つけることが必要です。
任意売却にあたって、絶対に買い手の方が見つかる保証があるわけではなので、勿論にはなりますが投資価値をUPするために工夫は必要になるのです。
そのため、高めのリース料を設定しておくことが一般的になっているようです。
もしリースを検討される場合は、今後高めのリース料を支払い続けることを考えることも重要になります。
2つ目 生涯済み続けることができるとは限らない
もしかするとリースバック事業者との建物賃貸借契約の条件や内容によっては、居住期間が定められているケースもあります。こういった賃貸借の期間が定められている賃貸借契約のケースは「定期借家契約」といい、定められた賃貸期間が満了になると、貸主が再契約を認めない限り、借主は退去を行わなくてはなりません。
もし、リースバックを活用した売却後も長期的に住み続けることを希望するケースであれば、賃貸の契約を更新できる「普通賃貸借契約」の採用を行っているリースバック事業者を選んで契約されると済み続けることができるでしょう。
事前の相談段階で、買い主の方であるリースバック事業者が信頼できるかどうかも見極めることも大切になります。
3つ目 連帯保証人が必要なケース
リースバックを利用するとなった際には、一般の建物賃貸借契約と同様に保証人が必要となるケースもあります。万が一、連帯保証人を準備できない場合は保証会社を利用することがあります。その場合には保証会社に支払う保証料が発生し費用負担が生じます。連帯保証人が必要か否かは事前に、確認しておくことが大切です。
4つ目 売却した自宅を買い戻しができない可能性
前提として、リースバックの利用する最終ゴールは、売却をした住宅を買い戻すことです。
もしも、売却した自宅を買い戻せない場合は、高いリース料を支払う負担のみが残ることになります。
また、自宅を買い戻すのが長期間になり時間がかかりすぎるのもデメリットになりかねないでしょう。
なぜかというと、築年数の影響で資産価値が下落している可能性が関係しているからです。
もし、不要になったタイミングで売却を行おうと思ってもほとんど利益が得れない可能性が高いかもしれません。
できる限り早期に買い戻しの目処や把握できている方がリースバックに向いているでしょう。
5つ目 税金が発生するかもしれない
リースバックを利用して自宅の売却を行い、もし譲渡益が発生した際、一般の不動産物件の売却と同様に税金が発生するケースがあります。譲渡益とは不動産物件の売却により得た利益です。ですが、不動産譲渡益にかかる税金は、「3000万円の特別控除」などの特例を利用できる可能性が中にはあるため、事前に確認しておくと安心に繋がるでしょう。
尚且つ、法人の方が売主となってリースバックを行うと消費税が発生することがありますが、一般の個人の方が売却を行った場合、不動産の建物の売却にかかる消費税は発生いたしません。また、賃貸住宅の家賃も消費税は非課税となります。
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カテゴリ：吹田市の不動産売却 / 更新日付：2024/07/07 10:22 / 投稿日付：2024/07/07 10:22
不動産の住宅ローンの返済が困難になってしまうと競売にかけられてしまう可能性が上がるでしょう。
ですが、もし今後も住み続けたいというお気持ちの方も多いのではないでしょうか。
そのようにお考えの方には方法の一つになるのが、リースバックです。
今回は、任意売却後も住み続ける方法と、もしリースバックを利用する際の注意ポイントについてご紹介いたします。
■任意売却後も自宅に住み続けられる方法とは？！■
任意売却とは、もしも不動産の住宅ローン等の借入金が返済できなくなってしまった際、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産物件を金融機関と話し合いなどにより合意を得て抵当権抹消を行ってもらい売却を行う方法です。
この抵当権は、金融機関が不動産物件を担保にできる権利のことです。抹消を行うには住宅ローンの完済が条件となります。
売却益がローン残債を上回るケースは通常通り抵当権抹消を行うことは可能です。ですが、売却益でも住宅ローンを完済が困難なケースは任意売却を利用する流れになるでしょう。住宅ローンを滞納・延滞・債務者が住宅ローンを分割で返済を行う権利（期限の利益）失われてしまうので、お金を貸した金融機関は残債がある住宅ローンを全額一括返済することを要求してくることになるのです。万が一、残債務を一括返済ができないケースは、金融機関は担保にしている自宅を強制的に売却を行い、その売却の代金から貸付したお金の回収を行います。
上記の、担保不動産を強制的に売却を行うのが競売です。
競売とは…売主が金額を確定せず所有者の合意なしに不動産物件を売り出して売却することを裁判所が認め、裁判所が所有者に代わって、購入希望の方（最高価買受人）がそれぞれ希望金額を申し出て販売を行う方法で決定します。この方法はオークション形式ともいわれています。この金額につきましては売り出しを行う時に、最低価格（この金額以下では販売は行わない）を提示することもあります。
日本では、「不動産物件の競馬」は一般的には、地方裁判所が行う競売のことを指します。こちらは、土地や建物の不動産物件の購入時に借入れを行った住宅ローンの返済が困難になるなど、不動産物件を担保にした借入金等の債務履行ができなくなったケースに、債権者の申立により、地方裁判所が競売を行う制度のことです。競売物件とは一般的な相場価格よりは安く手に入ることがあるといわれていますが、不動産の法律関係などが複雑になるケースもありますので注意が必要でしょう。
その上で、任意売却後でも住んでいたお家に引き続き居住できるサービスがリースバックという方法です。
リースバックとは、所有している資産（不動産物件）を第三者に売却（任意売却）を行い、リース契約を締結することで、自宅を売却して現金を得て、売却後は賃料を支払う（リース料）ことで、今までと同じ住宅に引き続き居住することができる方法のことです。
このリースバックは、特に下記のようなお考えをお持ちの方に適しているとされています。
・住宅を売却したことが周りに知られたくない
・住宅ローンの返済が苦しいけど…今の家に住み続けたいな
・老後の資金が足りないかもしれないけれど、住み慣れた今の家を引っ越したくない
・まとめった資金が必要なのだけれども、引っ越しはしたくないから売却ができない
このようにお悩みの方には、一つの方法として魅力的なサービスでしょう。
■リースバックを利用するケースの注意ポイントって？！■
1つ目 リース料が高め
リースバックを利用するにあたって、まず任意売却で住宅を購入する買い手の方を見つけることが必要です。
任意売却にあたって、絶対に買い手の方が見つかる保証があるわけではなので、勿論にはなりますが投資価値をUPするために工夫は必要になるのです。
そのため、高めのリース料を設定しておくことが一般的になっているようです。
もしリースを検討される場合は、今後高めのリース料を支払い続けることを考えることも重要になります。
2つ目 生涯済み続けることができるとは限らない
もしかするとリースバック事業者との建物賃貸借契約の条件や内容によっては、居住期間が定められているケースもあります。こういった賃貸借の期間が定められている賃貸借契約のケースは「定期借家契約」といい、定められた賃貸期間が満了になると、貸主が再契約を認めない限り、借主は退去を行わなくてはなりません。
もし、リースバックを活用した売却後も長期的に住み続けることを希望するケースであれば、賃貸の契約を更新できる「普通賃貸借契約」の採用を行っているリースバック事業者を選んで契約されると済み続けることができるでしょう。
事前の相談段階で、買い主の方であるリースバック事業者が信頼できるかどうかも見極めることも大切になります。
3つ目 連帯保証人が必要なケース
リースバックを利用するとなった際には、一般の建物賃貸借契約と同様に保証人が必要となるケースもあります。万が一、連帯保証人を準備できない場合は保証会社を利用することがあります。その場合には保証会社に支払う保証料が発生し費用負担が生じます。連帯保証人が必要か否かは事前に、確認しておくことが大切です。
4つ目 売却した自宅を買い戻しができない可能性
前提として、リースバックの利用する最終ゴールは、売却をした住宅を買い戻すことです。
もしも、売却した自宅を買い戻せない場合は、高いリース料を支払う負担のみが残ることになります。
また、自宅を買い戻すのが長期間になり時間がかかりすぎるのもデメリットになりかねないでしょう。
なぜかというと、築年数の影響で資産価値が下落している可能性が関係しているからです。
もし、不要になったタイミングで売却を行おうと思ってもほとんど利益が得れない可能性が高いかもしれません。
できる限り早期に買い戻しの目処や把握できている方がリースバックに向いているでしょう。
5つ目 税金が発生するかもしれない
リースバックを利用して自宅の売却を行い、もし譲渡益が発生した際、一般の不動産物件の売却と同様に税金が発生するケースがあります。譲渡益とは不動産物件の売却により得た利益です。ですが、不動産譲渡益にかかる税金は、「3000万円の特別控除」などの特例を利用できる可能性が中にはあるため、事前に確認しておくと安心に繋がるでしょう。
尚且つ、法人の方が売主となってリースバックを行うと消費税が発生することがありますが、一般の個人の方が売却を行った場合、不動産の建物の売却にかかる消費税は発生いたしません。また、賃貸住宅の家賃も消費税は非課税となります。
今回は、任意売却後も自宅に住み続ける方法と、リースバックを利用する際の注意ポイントについてご紹介いたしました。
リースバックを利用するには、通常の不動産売却の流れと同じく、不動産権利証（登記識別情報）、不動産の資金、本人確認書類、住民票、印鑑証明書など他にも様々な書類が必要となるでしょう。そのため、万が一、書類に不足がある場合、手続きが円滑に進まなくなることが予想されます。必要書類など重要なことがリースバック事業者によって異なるため、事前に準備と確認が重要です。
センチュリー21オオトリーハウスでは、リースバックをお考えの方のご相談にも対応しております。
リースバックに関するご相談は、是非、センチュリー21オオトリーハウスまでお問い合わせ下さい。
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